人民網(wǎng)資料照片。（伍振國攝）

日前，鏈家研究院發(fā)布了《2018年房地產(chǎn)市場展望》研究報告。報告認為，2017年是房地產(chǎn)市場超級繁榮期的尾巴，預計2018年成交量將會下降，新房投資增速進一步下滑。就城市而言，預計一線城市二手房市場量價平穩(wěn)，三、四線城市房地產(chǎn)市場將迎來量價的降溫。

調控后市場降溫明顯 部分城市房價出現(xiàn)實質性下跌

2017年的房地產(chǎn)市場調控力度較大，根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計，截至目前，全國共有54個城市出臺調控，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個城市實行認房又認貸，48個城市限售。

在如此大范圍大力度的調控下，市場出現(xiàn)明顯分化。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領在解析時表示，一、二線城市進入冬眠狀態(tài)，三、四線城市由盛轉衰，全國二手房市場總體成交量下滑明顯，市場熱度迅速降溫。

鏈家研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)表明，今年3月密集調控后，北京天津和合肥在調控后量價齊降，其他一、二線城市均量降價升。廈門，廊坊，天津成交量的下滑幅度更是超過80%，市場降溫明顯。

部分城市房價出現(xiàn)實質性下跌，在熱點城市中，11月份廊坊二手房成交均價比3月累計下跌36.1%，跌幅最大，北京累計下跌12.2%，天津，上海，合肥等城市房價均出現(xiàn)下跌。

新增供需保持低位。調控后，北京鏈家新增掛牌量出現(xiàn)先降后升的態(tài)勢，上海深圳在調控后，新增二手房掛牌量處于低位，表明供給端低迷，北京新增帶看量下降明顯，表明需求也進入觀望階段。

“三、四線城市已經(jīng)熄火。”楊現(xiàn)領說，1到11月，鏈家研究院重點監(jiān)測的50個三、四線城市新房銷售面積為1.38億平方米，同比下降8.1%。自6月后，重點三、四線城市新房成交步入下行階段，市場上行難以持續(xù)。

從價格來看，2017年50個三、四線城市的新房銷售均價呈現(xiàn)上漲趨勢，但近幾個月開始趨于平穩(wěn)，熱度下降。楊現(xiàn)領分析認為，三、四線城市房價上漲的部分原因是一、二線城市的調控溢出，是補漲的強弩之末，其漲幅在2017年5月到達頂峰后開始明顯回落，預計短期內也會迎來下降。

預計2018年成交下降 三四線城市量價下跌

報告提到，整體房地產(chǎn)市場政策環(huán)境將中性趨緊，新房投資增速將進一步下滑。而在二手房領域，一線城市將量價平穩(wěn)，二線城市內部繼續(xù)分化，三、四線城市迎來降溫。

近期，住建部再次重申了“堅持調控目標不動搖，力度不放松，不能有任何喘口氣，歇歇腳的念頭”，保持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。楊現(xiàn)領對此分析認為，這意味著短周期內推動房地產(chǎn)走熱的金融驅動力減弱，房地產(chǎn)投資屬性降低，房地產(chǎn)市場的驅動力將回歸基本面。

報告預計，一、二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會推廣至三、四線城市。手段方面可能是以限售為主，如前期價格上漲過快，但未出調控政策的宜昌、岳陽、宣城、衡水、金華、洛陽、紹興等三、四線城市，未來可能會出限售政策，從而防止市場過熱。

除了貨幣信貸政策的收緊之外，棚改貨幣化的支撐力量弱化，以及房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴格受限，融資成本上升等方面將導致2018年新房投資增速的進一步下降。

報告提到，2018年房價將回歸基本面，經(jīng)濟增長較快、產(chǎn)業(yè)結構合理、基礎設施完善的城市價值將會凸顯，而那些依靠加杠桿漲起來的城市將會迎來房價的下跌。

就不同城市而言，一線城市的二手房成交量可能會有所上升，原因在于調控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調控后，北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。

預計隨著調控效果的消化和前期累積需求，尤其是換房需求的增多，市場會小幅回暖，2018年一線城市二手房的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復。但這種恢復是自然自發(fā)向合理交易量的正?；貧w，不會對價格形成明顯的壓力，房價總體將保持平穩(wěn)。

2018年二線城市內部市場表現(xiàn)將會繼續(xù)分化。2017年，以政策環(huán)境相對寬松的大連，長沙，西安等為代表的弱二線城市，以及以杭州，成都等為代表的調控政策雖嚴厲但補漲的城市表現(xiàn)較好。但是近兩個月的數(shù)據(jù)顯示，其市場也開始出現(xiàn)回調，預計2018年成交量將會減少，價格漲幅收窄或者回調。

調控政策嚴厲的強二線城市，市場出現(xiàn)大幅降溫，以廈門，天津，南京為代表，其2018年市場走向和一線城市類似，預計2018年成交量將在低位小幅反彈，價格以平穩(wěn)為主。

2017年三、四線城市市場的“繁榮”原因部分是一、二線城市的調控溢出。但由于大部分三、四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。另外隨著調控的深入，和信貸的全國性收緊，三、四線的成交難以持續(xù)，預計2018年三、四線城市市場將會迎來降溫。

鏈家研究院綜合分析認為，繼“存量時代”和“租賃崛起”之后，“品質時代”將成為2018年中國房地產(chǎn)的關鍵詞。“經(jīng)過多年來的創(chuàng)新改革和轉型發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場正在由數(shù)量驅動向品質驅動轉變，品質居住時代已經(jīng)來臨。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領總結到。