房地產這個巨型市場，時至“中局”。世聯行董事長陳勁松在2016年度報告中的《致股東信》中說道，房地產下半場是“存量的時代”，世聯行要做的努力是建立資產與人的聯接，不斷擴大入口，豐富場景和服務。

3月29日業(yè)績會上，世聯行披露了2016年經營業(yè)績：營業(yè)收入約為62.7億元，比上年增長33.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.47億元，比上年增長46.69%；基本每股收益0.37元/股，比上年增長37.04%。

陳勁松直言，在大范圍嚴格調控之下，對于今年房地產成交量并“不樂觀”，因此世聯行實現2017年37%的增長目標“并不容易”。但他也表示作為地產的老運動員，世聯行有穿越周期風險的自信，并將持續(xù)擴大做為布局存量資產的入口——長租公寓。

謹慎的增長目標

全國范圍內強化的調控正在增加后市的不確定性，在業(yè)績會上，世聯行的高管表露了信心，但也給外界傳遞了他們謹慎的策略。

翻看世聯行2016年業(yè)績，公司實現營業(yè)收入62.70億元，同比增加33.10%；歸屬上市公司股東凈利7.47億元，同比增加46.69%；經營活動產生的現金流量凈額為22.94億元，同比增加409.17%；每股收益0.37元，同比增加37.04%。

世聯行的新房代理業(yè)務依然稱雄業(yè)內，在2016全年累計實現代理銷售金額5108億元，新房交易服務已覆蓋全國30多個省，布局達172個城市。公司目前累計已實現但未結算的代理銷售額約3251億元，將在未來的3至9個月為公司帶來約25.0億元的代理費收入，為公司未來業(yè)績提供保障。

但陳勁松直言，在大范圍嚴格調控之下，對于今年房地產成交量“不樂觀”：“最主要原因是，貢獻主要成交額的城市成交量在下滑，比如說深圳（樓盤）、北京（樓盤）、上海（樓盤）。雖然也有創(chuàng)新高的例子，但總量太低。”

他同時表示，今年二手市場增長也有困難，個人杠桿已經加得足夠高，個人的首付壓力會非常大。對于目前三四線城市價格上漲，他認為如果收入沒有明顯增長，三四線城市房價上漲不可持續(xù)。

對于本輪調控周期何時結束？陳勁松認為要關注兩個標志：金融政策變化和長效機制出臺，在長效機制出臺前，對房價的打壓不會放松，現有的調控政策已經取得成效，炒樓的現象被遏制。

基于此，世聯行對2017年設定目標是預計收入86億元，以2016年世聯行62.7億元的收入來看，這一目標同比增長約37%，比2016年實現的增幅高出約4個百分點，這也是過去三年復合增長率的水平。

陳勁松稱因為調控的不確定性，此目標實現并不容易，但也有自信。他的判斷邏輯是世聯業(yè)務不只集中在重點調控城市，在三四線城市也有廣泛的渠道；此外世聯行的收入結構有變化，公寓、寫字樓、資產運營等將貢獻穩(wěn)定的業(yè)績，這是世聯行穿越周期風險的底氣。

在凈利潤的考量中，世聯行設定2017年的增長目標為17%，相比往年下降許多。副總經理袁鴻昌解釋，這是因為追求收入保持快速增長，此外向存量投資、向入口投資、向系統投資可能會產生虧損，但這是為未來盈利的布局。

主管世聯行創(chuàng)新業(yè)務的CEO朱敏在現場表示，世聯行在不斷轉型的路上，現在的投資回收周期會長一點，存量部署到一定程度以后，關聯收入會產生爆破式的增長，“生活不僅僅茍且，還有詩和遠方”。

布局存量的野心

世聯行不斷重申要做的努力是建立資產與人的聯接，不斷擴大入口，豐富場景和服務，長租公寓正是其布局的重點。

世聯行長租公寓品牌名為紅璞公寓，目前簽約已達到20000間，開業(yè)運營5000間，主要集中在廣州（樓盤）、武漢（樓盤）、杭州（樓盤）等城市。3月29日，陳勁松在業(yè)績發(fā)布會上表示，世聯行做長租公寓的目標是100萬間，這是一個長期的投入過程，并不著急盈利。

不同于其他公寓品牌在一線城市的爭奪，世聯行認為一線城市的長租公寓市場風險較高，朱敏直言，因為算不過賬，所以不干。

朱敏分析認為，深圳長租公寓效益不高，邊際價值也不大，集中式的物業(yè)又非常少，“深圳的二房東已經很難做了，我們也沒看到北京的房子出租率會更高一點，所以北京、上海、深圳，我們還在觀察，找到好的機會我們才做。”

陳勁松則回應道，世聯行的長租公寓想要盈利就能盈利，但現在關鍵是要上量，今年年底將布局10萬間，需要持續(xù)的投入。

世聯行財務總監(jiān)王海晨現場算賬：“如果做10萬間公寓的話，一間公寓就要投入2800元的裝修，10萬間就是20多個億；寫字樓的包租方面，10萬平方米也要投入大概幾千萬元的改造費用。”

盡管世聯行目前賬面上擁有32.71億元現金，但為了實現長租公寓等重資產業(yè)務的規(guī)模突破，世聯行仍然在積極進行融資。去年，世聯行曾欲通過定向增發(fā)募集20億元用于長租公寓建設，但目前仍未得到最終批準。

除了銀行貸款以及其他融資渠道之外，世聯行也不排除在長租公寓資產證券化方面進行嘗試，但陳勁松表示，世聯行并不著急，一方面是因為公司還有錢，公寓規(guī)模也還沒上來；另外一方面是資產證券化的融資成本并不比長期貸款便宜。

以長租公寓為代表的資產運營是世聯行布局存量市場的重要一環(huán)。世聯行希望將交易場景從新房代理銷售的案場延伸至互聯網、社區(qū)、公寓門店、聯合辦公、寫字樓等多個場景，實現資源的協同以及規(guī)模效應。